guuvestВестник университетаVestnik Universiteta1816-42772686-8415State University of Management10.26425/1816-4277-2021-5-176-182guuvest-2888Research ArticleФИНАНСЫ И БАНКОВСКОЕ ДЕЛОFINANCE AND BANKINGИсследование проблем проектного финансирования строительства жилой недвижимости с использованием механизма счетов эскроуResearch of the problems of project financing of construction of residential real estate using the escrow account mechanismhttps://orcid.org/0000-0002-6570-969XПантюковИ. А.PantyukovI. A.

Пантюков Илья Александрович - студент магистратуры.

Москва.

Ilya A. Pantyukov - Graduate Student, State University of Management.

Moscow.

i.pantyukov@fridayvillage.ruОпекуновВ. А.OpekunovV. A.

Опекунов Валерий Александрович - кандидат экономических наук.

Москва.

Valeriy A. Opekunov - Cand. Sci. (Econ.), State University of Management.

Moscow.

va_opekunov@guu.ruГосударственный университет управленияРоссияState University of ManagementRussian Federation20210607202105176182Copyright © Пантюков И.А., Опекунов В.А., 20212021Пантюков И.А., Опекунов В.А.Pantyukov I.A., Opekunov V.A.Данная работа распространяется под лицензией Creative Commons Attribution 4.0.This work is licensed under a Creative Commons Attribution 4.0 License.https://vestnik.guu.ru/jour/article/view/2888

Показана современная ситуация на рынке недвижимости. Рассмотрены основные проблемы финансирования инвестиционно-строительных проектов, а также использования механизма счетов эскроу. Также предложены основные пути решения сложившихся вопросов. Основной упор в работе сделан на отсутствие разъяснений касательно возможности банков распоряжаться деньгами на счетах эскроу, условий кредитования, а также роста цен на недвижимость при переходе застройщиков на новый механизм расчета с дольщиками. Кроме того, авторами проведен анализ ценовой политики застройщиков до и после внесения изменений в Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Представлены возможные последствия от введения изменений в закон, перехода на счета эскроу.

The article shows the current situation in the real estate market. The publication considers the main problems of financing investment and construction projects, as well as the use of the escrow account mechanism. The study also proposes the main ways to solve the existing issues. The main focus of the research paper is on the lack of explanations regarding the ability of banks to dispose of money in escrow accounts, credit conditions, as well as the growth in real estate prices when developers switch to a new mechanism of settlement with shareholders. In addition, the authors analysed the pricing policy of developers before and after amendments to Federal Law No. 214-FZ, dated on December 30, 2004 “On Participation in Shared-Equity Construction of Apartment Buildings and Other Real Estate Objects and on Amendments to Certain Legislative Acts of the Russian Federation”. The study presents the possible consequences of introducing amendments to the law, switching to escrow accounts.

банкдевелопментзастройщикдолевое строительстводоговор долевого участияобманутый дольщикпроектное финансированиесчет эскроуbankdevelopmentbuildershared-equity constructionshared-equity agreementdefrauded shareholderproject financingescrow accountReferencesФедеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // СПС «КонсультантПлюс [Электронный ресур]. - Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51038/ (дата обращения: 21.03.2021).Federal Law No. 214-FZ dated on December 22, 2004 “On Participation in the Shared Construction of Apartment Buildings and Other Real Estate Objects and on Amendments to Certain Legislative Acts of the Russian Federation”, Legal reference system “ConsultantPlus”. Available at: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51038/ (accessed 21.03.2021).Постановление Правительства РФ от 18.06.2018 № 697 (ред. от 16.05.2019) «Об утверждении критериев (требований), которым в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» должны соответствовать уполномоченные банки и банки, которые имеют право на открытие счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве» // СПС «КонсультантПлюс [Электронный ресур]. - Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_301230/ (дата обращения: 21.03.2021).Decree of the Government of the Russian Federation No. 697 dated on 18.06.2018 (revised on 16.05.2019) “On Approval of the Criteria (Requirements) which, in accordance with the Federal Law “On Participation in Shared Construction of Apartment Buildings and Other Real Estate and on Amendments to Certain Legislative Acts of the Russian Federation” must be met by authorised banks and banks which are entitled to open escrow accounts for settlements under agreements on participation in Shared Construction”, Legal reference system “ConsultantPlus”. Available at: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_301230/ (accessed 21.03.2021).Богомолова, Е. А., Пантюков, И. А. Перспективы участников рынка строительства жилой недвижимости и роль кредитных организаций в осуществлении проектного финансирования после полного перехода на механизм эскроу-счетов // Современные тенденции развития инвестиционного потенциала в России: материалы Всероссийской научно-практической конференции. Москва, 27-28 марта 2019 г. - М.: Издательский дом ГУУ, 2019. - С. 4-7.Bogomolova E. A., Pantyukov I. A. Prospects of participants of the market of construction of residential real estate and the role of credit organizations in the implementation of project financing after the full transition to the mechanism of escrow accounts, Modern Trends in the Development of Investment Potential in Russia. Proceedings of the All-Russian Scientific and Practical Conference. Moscow, March 27-28, 2019, Moscow, GUU Publishing House, 2019, pp. 4-7. (In Russian).Козырев, А. Н., Тевелева, О. В., Козырь, Ю. В., Неволин, И. В., Макаров, С. В., Бушанский, С. П., Миронов, В. Н., Иванов, М. О., Сидорова, О. Г. Уничтожение стоимости как прогнозируемое следствие неудачных институциональных преобразований: отчет о НИР. - М., Центральный экономико-математический институт Российской академии наук, 2017. - 164 с.Kozyrev A. N., Tevelev O. V, Kozyr', Yu. V, Nevolin V. I., Makarov S. V, Mironov V. N., Ivanov M. O., Sidorova O. G., Bushanskii S. P. Destruction of the cost as the predictable result of a failed institutional transformations: research report, Moscow, Tsentralnyi ekonomiko-matematicheskii institut Rossiiskoi akademii nauk, 2017, 164 p. (In Russian).Лебедев, М. Д., Саввоев, С. А. Долевое строительство в современной России: проблемы и перспективы // Исследования молодых ученых: материалы VI Международной научной конференции. Казань, 20-23 января 2020 г. - Казань: Молодой ученый, 2020. - С. 33-38.Lebedev M. D., Savvoev S. A. Shared-equity construction in modern Russia: problems and prospects, Research by Young Scientists: Proceedings of the VI International Scientific Conference. Kazan, January 20-23, 2020, Kazan, Molodoi uchenyi, 2020, pp. 33-38. (In Russian).Метелева, А. И. Долевое участие в строительстве: плюсы и минусы долевого участия в строительстве // Символ науки: международный научный журнал. - 2019. - № 10. - С. 63-66.Meteleva A. I. Equity participation in construction: the pros and cons of equity participation in construction, Symbol of Science: International Scientific Journal, 2019, no. 10, pp. 63-66. (In Russian).Гудкова, Е. Отмена ДДУ: цены вырастут на 15-30%, а объем новостроек сократится // ЦИАН. - 2018. - 29 июня [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://www.cian.ru/stati-otmena-ddu-tseny-vyrastut-na-15-30-a-obem-novostroek-sokratitsja-282445/ (дата обращения: 21.03.2021).Gudkova E. Cancellation of preschool institutions: prices will increase by 15-30%, and the volume of new buildings will be reduced, CIAN, 2018, June 29. Available at: https://www.cian.ru/stati-otmena-ddu-tseny-vyrastut-na-15-30-a-obem-novostroek-sokratitsja-282445/ (accessed 21.03.2021). (In Russian).Жизнь по эскроу: рост цен на рынке новостроек замедлился, что дальше // Рамблер. - 2019. - 21 августа [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://news.rambler.ru/other/42695431-zhizn-po-eskrou-rost-tsen-na-rynke-novostroek-zamedlilsya-chto-dalshe/ (дата обращения: 21.03.2021).Life on escrow: price growth in the market of new buildings has slowed down, what's next, Rambler, 2019, August 21. Available at: https://news.rambler.ru/other/42695431-zhizn-po-eskrou-rost-tsen-na-rynke-novostroek-zamedlilsya-chto-dalshe/ (accessed 21.03.2021). (In Russian).Меркулова, О. Бездолевое жилье доступным не останется // Эксперт. - 2017. - 18 декабря [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://expert.ru/south/2017/11/bezdolevoe-zhilyo-dostupnyim-ne-ostanetsya (дата обращения: 21.03.2021).Merkulova O. Homeless housing will not remain affordable, Expert, 2017, December 18. Available at: http://expert.ru/south/2017/11/bezdolevoe-zhilyo-dostupnyim-ne-ostanetsya (accessed 21.03.2021). (In Russian).Список уполномоченных банков, допущенных ЦБ к банковскому сопровождению застройщиков жилья // Единый ресурс застройщиков. - 2018. - 29 июня [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://erzrf.ru/news/spisok-bankov-kotoryye-mogut-byt-dopushcheny-k-bankovskomu-soprovozhdeniyu-zastroyshchikov-zhilya?noCache=true (дата обращения: 21.03.2021).List of authorized banks admitted by the Central Bank to the banking support of housing developers, Edinyi resurs zastroishchikov, 2018, June 29. Available at: https://erzrf.ru/news/spisok-bankov-kotoryye-mogut-byt-dopushcheny-k-bankovskomu-soprovozh-deniyu-zastroyshchikov-zhilya?noCache=true (accessed 21.03.2021). (In Russian).Справочник // ДСК [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://pravo.org/spravochnik/ (дата обращения: 21.03.2021).Reference guide, DSK. Available at: https://pravo.org/spravochnik/ (accessed 21.03.2021). (In Russian).ЦБ скорректировал перечень банков, уполномоченных открывать счета эскроу // Единый ресурс застройщиков. -2019. - 12 августа [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://erzrf.ru/news/tsb-skorrektiroval-perechen-bankov-upolnomochennykh-otkryvat-scheta-eskrou_1 (дата обращения: 21.03.2021).The Central Bank has adjusted the list of banks authorized to open escrow accounts, Edinyi resurs zastroishchikov, 2019, August 12. Available at: https://erzrf.ru/news/tsb-skorrektiroval-perechen-bankov-upolnomochennykh-otkryvat-scheta-eskrou_1 (accessed 21.03.2021). (In Russian).

The authors declare that there are no conflicts of interest present.